Dotychczas świadczenia stron umowy najmu ulegały „wygaszeniu” na czas ogłoszonego zakazu handlu w galeriach handlowych pod warunkiem złożenia przez najemcę bezwarunkowej oferty przedłużenia umowy najmu o okres obowiązywania zakazu handlu, powiększony o 6 miesięcy.
Postanowienia art. 15ze Specustawy Covidowej nie były precyzyjne i budziły dużo wątpliwości, które staraliśmy się rozwiać w artykułach: Koronawirus a umowy najmu w obiektach handlowych – najczęściej zadawane pytania | cz. 1 oraz Koronawirus a umowy najmu w obiektach handlowych – najczęściej zadawane pytania | cz. 2.
Największe kontrowersje i niezadowolenie najemców budził sposób sformułowania przepisu, który – czytany wprost – wymagał złożenia oferty przedłużenia umowy najmu po każdym wprowadzonym lockdownie w celu utrzymania możliwości niepłacenia czynszu za okres, kiedy sklepy pozostawały zamknięte. Do tej pory były ustanowione 4 lockdowny, co w efekcie doprowadziło do konieczności przedłużenia umowy najmu o łącznie ponad dwa lata, przy raptem ok. 145 dniach obowiązywania zakazu.
Nowe regulacje
Nowe przepisy uchylają dotychczasowy mechanizm zawarty w art. 15ze Specustawy i przewidują, że w przyszłości wysokość świadczeń najemcy ulegnie automatycznemu obniżeniu do zaledwie 20% w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych. Z kolei w okresie kolejnych 3 miesięcy od dnia zniesienia takiego zakazu, świadczenia te będą ukształtowane na poziomie 50%. Jedynym warunkiem zastosowania ww. pomniejszenia jest zawarcie umowy najmu (lub innej, o podobnym skutku) przed dniem 14 marca 2020 r.
Ustawodawca zdecydował się na modyfikację tej regulacji poprzez wprowadzenie jeszcze jednego mechanizmu, odwołującego się do art. 3571 KC: każda ze stron mogłaby żądać oznaczenia przez sąd wysokości ww. uprawnień. Rozwiązanie to jest jednak możliwe następczo, jako alternatywa do wyjściowej obniżki świadczeń na poziomie 20%/50% i wymaga wniesienia powództwa do sądu.
Co było, a nie jest…
Przepisy nowelizacji ingerują również w dotychczasowy sposób ukształtowania stosunków najmu, poprzez nadanie najemcom uprawnienia do „cofnięcia” oferty przedłużenia umowy.
Początkowo tekst projektu ustawy pozostawiał nadzieje, że cofnięcie oferty mogłoby dotyczyć jedynie ostatniego zakazu handlu, jednakże zaakceptowane przez Sejm poprawki senackie nie pozostawiają złudzeń: możliwe będzie uchylenie się od skutków prawnych złożonych ofert przedłużenia najmu w stosunku do trzech poprzednich zakazów handlu, bez konsekwencji w postaci „odwieszenia” obowiązków stron umowy (czyli m.in. płacenia czynszu). „Cofnięcie” oferty przedłużenia najmu nie będzie z kolei obowiązywać w stosunku do pierwszego zakazu handlu (marzec – maj 2020 r.).
W wypadku umów, które obecnie pozostają w mocy ze względu na dokonane już przedłużenie w trybie art. 15ze, cofnięcie oferty będzie miało skutek wyłącznie na przyszłość, dzięki czemu strony umowy unikną kłopotliwych rozliczeń wstecz.
Za dużo, zbyt późno?
Nie jest tajemnicą, że dotychczasowy przepis dot. najmu w galeriach handlowych projektowany był przy założeniu wprowadzenia wyłącznie jednego zakazu handlu. Wiele wskazuje na to, że aktualnie ustawodawca dąży do wykreowania wyjściowej sytuacji, w której przedłużenie umowy najmu było konieczne przy pierwszym zakazie, jeżeli najemca chciał uniknąć płacenia czynszu. Z kolei dalsze „rolowanie” umowy najmu może zostać jednostronnie anulowane przez najemcę na koszt wynajmującego.
Można zrozumieć intencje uzdrowienia impasu wywołanego nieprecyzyjnym sformułowaniem dotychczasowego art. 15ze, jednakże pozostaje pytanie, czy obecnie wprowadzone zmiany prawne nie są działaniem spóźnionym, zaskakującym i powodującym straty ze względu na swoją retroaktywność.
Autorki artykułu to ekspertki CRIDO: Joanna Winter-Szymańska i Ewa Malinowska
